|
.
|
|
||
|
|
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «А-Я»
СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЯ АВТОВОКЗАЛА В ПОСЕЛКЕ КАСКАРА ТЮМЕНСКОГО РАЙОНА
Настоящий бизнес-план содержит информацию, которая необходима для оценки экономической эффективности проекта. Он не может быть использован для каких-либо других целей или передан третьим лицам и скопирован. Получатель гарантирует возврат данного экземпляра бизнес-плана руководителю ООО «А-Я», если данный проект ему не подходит, и он не имеет намерения осуществлять инвестирование проекта. Данные, содержащиеся в бизнес-плане, являются строго конфиденциальными, и получатель дает согласие не разглашать содержащуюся в нем информацию.
1.2. Финансирование проекта. 4 3.1. Внешние условия реализации проекта. 12 3.2. Сбыт и ценовая политика. 13 4.2. Техническое обслуживание и ремонт автомобилей. 18 4.3. Розничная продажа автомобильных запчастей и аксессуаров. 20 4.4. Услуги общественного питания. 21 4.5. Продажа продуктов питания. 23 4.6. Организация зала ожидания рейсового пассажирского транспорта. 24 4.8. План операционных затрат. 25 6.1. Базовые условия расчета финансовой модели проекта. 35 6.2. Налогообложение деятельности предприятия. 35 6.3. Агрегированные показатели финансового плана. 36 7. РИСКИ И РЕЗЕРВЫ УСТОЙЧИВОСТИ ПРОЕКТА.. 40 ПРИЛОЖЕНИЕ 1 пРОГНОЗ ОТЧЕТА О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ.. 42 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 пРОГНОЗ БАЛАНСА ПРЕДПРИЯТИЯ.. 49 ПРИЛОЖЕНИЕ 3 пРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (КЭШ-ФЛО) 56 ПРИЛОЖЕНИЕ 4 финансовые показатели проекта.. 60
1. РЕЗЮМЕ
1.1. Цель проекта
Инициатор проекта – Общество с ограниченной ответственностью «А-Я», г.Тюмень. Целью проекта является строительство в поселке Каскара Тюменской области и обеспечение прибыльной эксплуатации автовокзала, предоставляющего комплекс услуг по обслуживанию транзитного пассажиропотока и транзитного транспорта. Общая площадь объекта 2,2 тыс.кв.м. Проектно-сметная документация по строительству объекта находится на стадии разработки. Проект предусматривает 2 основных этапа:
· оказание услуг станции технического обслуживания транспортных средств; · розничная торговля автомобильными запчастями и аксессуарами; · оказание услуг общественного питания с различным уровнем сервиса; · розничная торговля продуктами питания; · передача в аренду транспортному предприятию пассажирских перевозок площадей кассы и зала ожидания. Начало эксплуатационного этапа - 01.02.08г. Прогнозируемый годовой товарооборот в ценах 2006 года – более 45 млн.руб.
1.2. Финансирование проекта
Для реализации проекта требуется привлечение долгосрочных заемных ресурсов в размере 30 млн.руб. Учитывая специфику проекта – длительный период строительных работ, в течение которого потребность в ресурсах возникает поэтапно – для его финансирования необходимо привлечение заемных денежных средств по кредитной линии. График расчетов представлен в инвестиционном плане настоящего бизнес-плана. Ресурсы привлекаются на условиях срочности, возвратности и платности. Условия привлечения ресурсов, принятые в расчетах, имеют следующий вид: · Размер кредитного лимита – 30 млн. руб.; · Срок предоставления кредитной линии – 48 месяцев (4 года); · Момент открытия кредитной линии – 01.02.2007г.; · Стоимость привлечения – 14% годовых; · Отсрочка первой выплаты процентов по кредиту – 12 месяцев.
1.3. Эффективность проекта
Расчет показателей и экономическая оценка эффективности инвестиционного проекта проведены с учетом рекомендаций по оценке инвестиционных проектов UNIDO и с использованием программного комплекса Project Expert (Holding). · Дата начала проекта - 01.02.2007г. · Периода расчета интегральных показателей и отображения результатов – 7 лет (84 месяца). · Масштаб отображения данных – по месяцам до конца расчетного периода. · Шаг дисконтирования – календарный месяц. · Валюта расчетов – рубли РФ. Ставка дисконтирования, принятая в расчетах, составляет 12% годовых. Ставка рефинансирования соответствует уровню ставки рефинансирования Центрального банка РФ, установленной на основании телеграммы ЦБ РФ от 23.10.06г. - 11,0%. В расчете использована следующая динамика изменения ставки рефинансирования - снижение на 5% в год от базовой ставки 2006 года: Таблица 1.1.
Таблица 1.1 Прогноз изменения ставки рефинансирования
Учтен прогноз изменения уровня инфляции. В расчетах принято снижение уровня инфляции по сбыту, прямым издержкам, общим издержкам, зарплате и недвижимости на 4% в год от базового уровня 2006 года: Таблица 1.2. Таблица 1.2 Прогноз изменения уровня инфляции
Доля выплат, финансируемых за счет поступлений текущего периода, в расчетах принята на уровне 75%. Интегральные показатели экономической эффективности проекта имеют следующий вид: Таблица 1.3. Таблица 1.3 Показатели экономической эффективности проекта
В целом проект является экономически эффективным. Кроме того следует учесть следующие положительные аспекты: · Доход банка по кредитным ресурсам составит 9,5 млн.руб.; · Валюта баланса действующего предприятия на конец расчетного периода – 58,6 млн.руб.; · Объем налоговых отчислений за расчетный период – 78,3 млн.руб.; · Количество новых рабочих мест – 97; · В рамках проекта создается социальный объект (зал ожидания автовокзала); Таким образом, проект имеет не только экономическое, но и социальное значение. 2. объект инвестиций
Объектом инвестиций является проект строительства, ввода в эксплуатацию и обеспечения прибыльной деятельности автовокзала в поселке Каскара Тюменского района Тюменской области. В соответствии с проектом автовокзал будет расположен на территории, прилегающей к автомагистрали Тюмень-Тобольск на территории п.Каскара. Земельный участок под строительные работы отведен и в настоящее время ООО «А-Я» начало разработку участка с привлечением подрядной организации ООО «Жилье- XXI век». Проектно-сметная документация находится на стадии разработки. Эскизный проект с учетом требуемой заказчиком функциональности здания разработан ООО «Теплостройинжиниринг» (лицензия: ГС-5-72-02-26-0-7204053934-001693-1 от 06.02.2003 года). В соответствии с эскизным проектом будет построено трехэтажное быстровозводимое сборное здание на базе металлоконструкций. Общая площадь помещений здания 2,2 тыс.кв.м. В том числе, на первый этаж приходится 1,102 тыс.кв.м., на второй – 0,783 тыс.кв.м., на третий – 0,305 тыс.кв.м. Конструктивно здание имеет следующие характеристики: · стеновое ограждение – трехслойные панели типа «сэндвич» шириной 2 метра с установленными на заводе окнами и дверями; · наружная и внутренняя облицовка панелей – оцинкованный окрашенный профлист; · утеплитель – минераловатная плита (толщина утеплителя в панелях стен – 150 мм.); · окна – металлопластиковые с однокамерным стеклопакетом; · наружные двери – металлические с порошковой окраской. О поставке и монтаже металлоконструкций проведены переговоры с ООО «Производственно-комплектовочное предприятие «Магнум», г. Екатеринбург. Срок поставки конструкций с разработкой проектной документации – 3-4 месяца после получения предоплаты. Проект предполагает благоустройство прилегающей территории, в том числе, создание условий парковки транспортных средств на длительное время (для клиентов гостиницы, организуемой в рамках проекта). Проект носит комплексный характер: на эксплуатационной стадии будут осуществляться следующие виды деятельности.
· стандартные двухместные номера площадью 16,4 кв.м. – 6 номеров; · двухместные номера повышенной комфортности «Люкс» площадью 47,6 кв.м. – 2 номера. Каждый номер «Люкс» оборудован индивидуальным санузлом, включающим душевую кабину, унитаз и раковину. Душевая комната и санузел для постояльцев стандартных двухместных номеров общие и располагаются в отдельном помещении. Планируется следующая комплектация номеров мебелью: · стандартного двухместного номера: 2 кровати, 2 тумбы прикроватные, 1 стол с тумбой, 2 стула, шкаф для одежды; · номера повышенной комфортности «Люкс»: 1 кровать двуспальная, 1 стол с тумбой, 1 журнальный столик, 2 стула, шкаф комбинированный, 1 диван, 2 кресла, 1 телевизор, 2 тумбы. Постояльцы гостинцы по лестнице, не покидая здания, могут попасть в помещение ресторана, расположенного на 2-м этаже здания или в помещение кафе, расположенного на 1-м этаже.
· Непосредственно зал технического обслуживания общей площадью 378,4 кв.м, размещенный на 1-м этаже здания. Помещение рассчитано на одновременное размещение до 6 транспортных средств, будет укомплектовано 3 подъемниками, шиномонтажным оборудованием и оборудованием для монтажа и демонтажа агрегатов транспортных средств. · Помещение автомобильной мойки на 2 автомобиля общей площадью 95,8 кв.м, расположенное на 1-м этаже. Мойка будет оборудована выгребной ямой и не потребует установки системы очистки и рециркуляции воды. · Помещение рабочего персонала станции технического обслуживания площадью 29,5 кв.м., расположенное на 2-м этаже. · Помещение административного персонала, состоящее из двух отдельных кабинетов, общей площадью 32,8 кв.м., расположенное на 2-м этаже. · Вспомогательное помещение автосервиса и магазина автомобильных запчастей площадью 55,5 кв.м., расположенное на 2-м этаже здания. Планируется оказывать следующие услуги по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств: · смазочно-заправочные; · контрольно-диагностические; · шиномонтажные и балансировочные; · монтажно-демонтажные; · ремонт рулевой системы; · ремонт тормозной системы; · ремонт трансмиссии; · ремонт двигателей. Также планируется оказывать следующие услуги по мойке транспортных средств: · мойка кузова снаружи; · полировка кузова; · мойка двигателя; · сухая и влажная уборка салона; · химчистка салона. Выбор указанных услуг объясняется ориентацией на целевой сегмент клиентов автосервиса – водителей транзитного транспорта, у которых в пути возникла необходимость ремонта или технического обслуживания транспортного средства.
· Кафе, расположенное на 1-м этаже здания в помещении, смежном с залом ожидания. Площадь обеденного зала, в соответствии с проектной документации, составляет 87,5 кв.м. На этой же площади расположена стойка бара и помещение гардероба. Кафе рассчитано на 32 посадочных места. Для этого в зале размещено 8 обеденных зон, рассчитанных на 4 человека. · Производственные и хозяйственные помещения, расположенные на 1-м этаже и включающие в себя: · цех горячей обработки, цех холодной обработки и помещения персонала – 164,6 кв.м.; · помещения администрации и бухгалтерии кафе и ресторана – 30,6 кв.м. · Ресторан, расположенный на 2-м этаже здания, включающий следующие составляющие: · вестибюль – 15,8 кв.м.; · обеденный зал – 121,7 кв.м.; · 3 малых обеденных зала, площадью 62,6 кв.м.; · хозяйственные и иные помещения персонала – 76 кв.м. Количество посадочных мест ресторана – 40. Общий обеденный зал ресторана рассчитан на 28 посадочных мест: 7 обеденных зон по 4 человека. Здесь же размещается сцена для обеспечения живой музыки и проведения корпоративных вечеров. Количество посадочных мест в малых обеденных залах – 12: два зала, рассчитанных на 4 человека и 1 зал, рассчитанный на 6 человек.
Затраты инвестиционного этапа проекта включают в себя: · Затраты капитального характера на строительство здания, отделку помещений, благоустройство прилагающей территории, закупку, доставку и монтаж необходимого оборудования и инвентаря; · Затраты текущего характера на формирование необходимого оборотного капитала и покрытие текущих эксплуатационных затрат. Потребность в инвестициях составляет 30 млн.руб. Указанна сумма покрывается за счет привлечения кредита коммерческого банка в форме кредитной линии с установленным лимитом кредитования. График привлечения и гашения кредитных средств представлен в разделе «Инвестиционный план». Обеспечением по кредиту служит поручительство третей стороны – коммерческой организации. Соответствующие документы предоставляются в банк в пакете с настоящим бизнес-планом.
3. маркетинговый анализ
3.1. Внешние условия реализации проекта
Уникальность данного проекта автовокзала для выбранного района размещения заключается в комплексном характере обслуживании клиентов. В такой ситуации спрос на одни виды услуг и товаров порождает или усиливает спрос на другие виды. Например, при размещении транспортного средства на станции технического обслуживания, клиент может воспользоваться услугами кафе или ресторана. При необходимости длительного ремонта он также может остановиться в гостинице. Планируется три основные группы целевых клиентов автовокзала:
Трасса Тюмень-Тобольск является участком автомагистрали федерального значения. Среднегодовой поток автомобилей трассы Тюмень-Тобольск на участке поселка Каскара составляет 2750 единиц в сутки суммарно в обоих направлениях. В том числе на этом направлении развито движение общественного транспорта (не менее 1 автобуса в одном направлении каждые 0,5 часа в промежуток с 7.00 до 22.00 ежедневно). Учитывая перспективы развития экономики юга области и, в частности, северных районов, эксперты ожидают, что грузопоток возрастет в период 2007-2010 гг. на 47%, пассажиропоток возрастет на 31%. При этом в настоящее время в поселке Каскара нет современного и комфортабельного многофункционального вокзала. Уровень услуг общественного питания, технического обслуживания и гостиничного сервиса, предоставляемых организациями в радиусе 30км. является неудовлетворительным. Точнее – для получения адекватного обслуживания по направлению севернее Каскары необходимо доехать до села Ярково Ярковского района (расстояние более 70 км.); южнее Каскары – въехать в административную границу г.Тюмени (соответственно, будут более высокие цены). При планировании объемов реализации услуг и товаров прогноз увеличения объемов спроса за счет увеличения потока транспорта в расчет не взят, что создает существенный резерв устойчивости проекта и снижает экспертный риск проекта (ошибки из-за неправильного учета динамики факторов). Важным фактором является наличие платежеспособного спроса. Следует учесть, что уровень цен, принимаемый в данном проекте существенно ниже уровня цен, сложившегося на предприятиях сервиса аналогичного уровня в городах Тюмени и Тобольске. Это обеспечивает психологическую готовность транзитных клиентов делать покупки. Кроме того, необходимо учесть положительную экономическую динамику региона. Так, в соответствии с прогнозом социально-экономического развития области до 2008[1] года, в этот период сохраниться тенденция к укрупнению предприятий розничной торговли, товарооборот розничной торговли за период 2006-2008 гг. вырастет на 22-27% в сопоставимых ценах. В этот же период ожидается ежегодный рост реальных (очищенных от действия фактора инфляции) денежных доходов населения который составит 7%. Следует также учесть, что постепенно вводятся более жесткие условия обслуживания населения предприятиями общественного питания и гостиничного сервиса. В частности, это связано с ростом уровня жизни населения и реализацией различных социально-направленных программ, как на уровне страны, так и на уровне области. В течение ближайших 2-3 лет (в рамках срока окупаемости проекта) это приведет к закрытию ряда сервисов, не соответствующих новым условиям, а также к повышению уровня цен на предприятиях транзитного сервиса. Все это создает благоприятные условия для реализации проекта.
3.2. Сбыт и ценовая политика
Планируемый уровень загрузки гостиницы по койко-местам – 75% (9 из 12 койко-мест стандартных номеров и 3 из 4 мест в номерах «Люкс»). Данный показатель взят на уровне ниже средней загрузки номерного фонда г.Тюмень (85-87%)[2] в соответствующем ценовом диапазоне. В тоже время, необходимо учесть факторы (указанные в п.3.1), действие которых на практике должно обеспечить более полную загрузку гостиницы. Учитывая сложившийся в регионе уровень цен на услуги гостиниц и реальный уровень затрат, представленный в разделах Операционный план и Финансовый план, будут установлены следующие расценки: · на стандартные номера 500 рублей в сутки за койко-место; · на места в номере повышенной комфортности – 900 рублей за сутки. Объем выручки станции технического обслуживания и автомобильной мойки рассчитан исходя из прогнозируемой загрузки на уровне 50% от мощности. При этом учтено, что спрос на услуги шиномонтажа и автомобильной мойки имеет выраженный сезонный характер. Для оценки объемов реализации услуг автосервиса были собраны данные о расценках на выполнение различных работ и трудоемкости этих работ в человеко-часах. Определено, что при аналогичном планируемому уровне сервиса на СТО транзитного характера (по направлениям Тюмень-Тобольск, Тюмень-Ишим, Тюмень-Екатеринбург) 1 час обслуживания обходится клиенту в 580-690 рублей. Сервисы более низкого уровня предлагают аналогичные виды услуг в диапазоне 450-580 рублей за час. Однако качество сервиса на таких СТО является неудовлетворительным. В расчетах по данному проекту принят уровень расценки за час обслуживания транспортного средства – 600 рублей. Конкретный перечень видов услуг и расценки будут сформированы заведующим автосервисом исходя из конъюнктуры рынка на момент открытия предприятия. Деятельность автомобильного сервиса будет положительно сказываться на оборотах магазина запчастей и аксессуаров. Учитывая, что ассортимент магазина автомобильных запчастей обширен, для целей экономического обоснования эффективности проекта в данном случае учтено, что средняя надбавка (разница между ценой приобретения товарно-материальных ценностей для продажи через магазин и ценой конечной реализации) составляет 20%. Данный уровень надбавки существенно ниже соответствующей надбавки, устанавливаемой на предприятиях аналогичного профиля в г.Тюмени и соответствует уровню, используемому в работе магазинов автомобильных запчастей, расположенных в радиусе 50 километров от Тюмени по направлениям Тюмень-Ишим, Тюмень-Екатеринбург, Тюмень-Тобольск. При расчете объемов реализации услуг общественного питания были учтены следующие результаты проведенного исследования: · Размер «среднего чека» в придорожном кафе аналогичного уровня составляет 97 рублей. В финансовой модели данного проекта принят уровень 100 рублей; · Размер «среднего чека» для ресторана в проекте определен на основе экспертных оценок (установлен на уровне 180 рублей), т.к. предприятий аналогичного уровня сервиса на данном участке автомагистрали отсутствуют. Следует отметить, что данная оценка является пессимистической; · Средний поток клиентов кафе будет на уровне 20 человек в час. Расчет произведен по фактическому наблюдению потока клиентов придорожных кафе и бистро со схожим количеством посадочных мест · Средний поток клиентов ресторана будет на уровне 15 человек в час. Следует учесть, что клиенты гостиницы будут также пользоваться услугами кафе и ресторана, что обеспечит дополнительный поток клиентов. Цена на сдачу в аренду площадей зала ожидания установлена на уровне 250 рублей за кв.м. в соответствии с предварительной договоренностью с руководством автотранспортного предприятия. При этом учтено, что затраты на связь и электроэнергию арендатор будет возмещать одновременно с оплатой арендных платежей. Цена на сдачу в аренду площадей магазина продуктов питания рассчитана исходя из расценок на помещения аналогичного уровня и назначения, расположенных в непосредственной близости к автомагистрали в поселках Каскара, Борки, Созоново. Цена установлена на уровне 650 рублей за кв.м. На протяжении эксплуатационного этапа проекта заложен бюджет расходов на маркетинг. С учетом инфляции он составляет: · В 2008 году – 248,6 тыс.руб.; · В 2009 году – 294,3 тыс.руб.; · В 2010 году – 319,4 тыс.руб.; · В 2011 году – 345,6 тыс.руб.; · В 2012 году – 373,2 тыс.руб.; · В 2013 году – 402,7 тыс.руб. Указанные суммы будут направлены на световое оформление автовокзала, наружную рекламу, изготовление визитных карточек, включение автовокзала в дорожные карты и путеводители, а также на организацию дисконтных программ для постоянных клиентов гостиницы и ресторана.
4. Операционный план
С учетом комплексного характера проекта операционный план деятельности предприятия на эксплуатационном этапе проекта представлен в разрезе по направлениям деятельности и включает в себя: · Определение режима обслуживания клиентов автовокзала; · Определение потребности в персонале и затрат на оплату труда; · Формирование текущих затрат.
4.1. Услуги гостиницы
Режим работы гостиницы – круглосуточный. Учитывая специфику размещения предприятия – в непосредственной близости к транспортной магистрали – ограничения по времени заселения в гостиницу вводиться не будут. Потребность в сотрудниках гостиницы рассчитана исходя из необходимости обеспечения надлежащего сервисного обслуживания клиентов гостиницы, режима работы предприятия и требований КЗоТа РФ. Потребность в персонале и режим работы сотрудников гостиницы приведены в таблице 4.1.
Таблица 4.1 Режим работы персонала гостиницы
Заведующая гостиницей осуществляет следующие основные виды деятельности:
Основные виды деятельности, осуществляемые горничными:
Основные виды деятельности, осуществляемые уборщицами:
Указанные основные виды деятельности сотрудников подлежат конкретизации при разработке соответствующих должностных инструкций. Годовая смета текущих затрат гостиницы без учета затрат на текущий ремонт помещений мебели и предметов интерьера приведена в таблице 4.2. При формировании затрат в финансовой модели проекта учтено, что позиции, приобретение которых предусматривается 1 раз в год или реже, приобретаются в месяц, предшествующий началу предоставления услуг гостиницы. Для комплектования номерного фонда гостиницы, административных и подсобных помещений закупаются комплекты мебели. Комплекты мебели в данном случае являются амортизируемым имуществом. Комплектность и затраты на приобретение данного имущества представлены в разделе Инвестиционный план. Таблица 4.2 Текущие затраты гостиницы, руб.
4.2. Техническое обслуживание и ремонт автомобилей
Режим работы автосервиса: ежедневно с 8.00 до 22.00, без выходных. Работа персонала организуется в 2 смены по скользящему графику. Потребность в сотрудниках рассчитана исходя из необходимости обеспечения надлежащего сервисного обслуживания клиентов автосервиса, режима работы предприятия и требований КЗоТа РФ. Персонал автосервиса включает следующие штатные единицы: таблица 4.3.
Таблица 4.3 Режим работы персонала станции технического обслуживания
Ткущую работу автосервиса организует начальник смены – диспетчер, который выполняет следующие основные функции:
К персоналу автосервиса предъявляются особые квалификационные требования, т.к. качество его работы напрямую связано с обеспечением безопасности движения на автомагистрали, а скорость обслуживания с пропускной способностью автосервиса. С целью снижения текущих затрат персонал автосервиса планируется набрать из местных жителей. Набор будет проводиться на конкурсной основе. Текущие расходы автосервиса представлены в таблице 4.4. Общая сумма текущих затрат первого года эксплуатационного этапа проекта без учета инфляции составляет 337 700 руб. Затраты на приобретение оборудования автосервиса представлены в разделе Инвестиционный план. Таблица 4.4 Текущие расходы автосервиса
4.3. Розничная продажа автомобильных запчастей и аксессуаров
Режим работы магазина: с 8.00 до 22.00 ежедневно без выходных. Время работы магазина совпадает с режимом работы автосервиса. Ответственным за материально-техническое обеспечение магазина, организацию качественного обслуживания клиентов и ведение первичной учетной документации магазина является Заведующий автосервисом. В соответствии с действующим законодательством для обеспечения качественного обслуживания клиентов необходимо нанять 2 штатные единицы Продавца-кассира, которые будут работать по скользящему графику. Таким образом, будет обеспечено постоянное присутствие одного продавца-кассира на рабочем месте. Текущие эксплуатационные расходы магазина представлены в таблице 4.5. Общая сумма расходов в течение первого года эксплуатации здания автовокзала составит 14 108 рублей. Затраты капитального характера на оборудование помещений торгового зала магазина и вспомогательных помещений приведены в разделе Инвестиционный пла.
Таблица 4.5 Текущие расходы магазина автомобильных запчастей
4.4. Услуги общественного питания
Режим работы кафе: с 9.00 до 22.00 ежедневно без выходных дней. В соответствии с выбранным режимом работы, требованиями трудового законодательства, санитарными нормами и средней нагрузкой – 20 клиентов в час для организации обслуживания в кафе требуется следующее количество персонала: · менеджер зала – 6 человек; · бармен – 3 человека. Одновременно в зале для обслуживания клиентов будет присутствовать 3 человека (2 менеджера зала и 1 бармен). Режим работы ресторана: с 12.00 до 03.00 ежедневно без выходных дней. Для сотрудников устанавливается скользящий график работы. Качественное обслуживание клиентов ресторана в обеденном зале и малых обеденных зонах при условии соблюдения санитарных норм и требований трудового законодательства предполагает найм следующего количества обслуживающего персонала: · бармен – 3 человека; · официант – 9 человек Одновременно клиентов ресторана будут обслуживать 4 человека: 3 официанта и 1 бармен. Потребность в персонале производственного цеха рассчитана исходя из требований к организации производственного процесса на предприятиях общественного питания и прогнозируемой нагрузки кафе и ресторана: · для кафе средняя нагрузка - 20 чел в час, пиковая нагрузка – 45 человек в час. · для ресторана средняя нагрузка – 15 человек в час, пиковая нагрузка – 45 человек. Режим работы персонала общественного питания представлен в таблице 4.6.
Таблица 4.6 Режим работы персонала центра общественного питания
Найм обслуживающего и производственного персонала будет организован на конкурсной основе. Это связано с высокими санитарными требованиями, необходимостью обеспечить высокий уровень качества продукции и обслуживания. Персонал будет набран из местных жителей, что позволит снизить затраты на заработную плату и обеспечит близость места работы и места проживания сотрудников. Затраты на приобретение мебели и оборудования для центра общественного питания (кафе и ресторана) приведены в соответствующем разделе – Инвестиционный план. Расчет текущих затрат по деятельности кафе и ресторана приведен в таблице 4.7. Таблица 4.7 Текущие затраты на функционирование кафе и ресторана
4.5. Продажа продуктов питания
Для организации деятельности магазина продуктов питания будет привлечен арендатор – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель без образования юридического лица. При этом договором аренды будут оговорены условия аренды, напрямую связанные с созданием и поддержанием необходимого имиджа автовокзала как единого комплекса по обслуживанию клиентов: · Поддержание заданной ширины ассортимента по определенным группам продукции; · Обязательное использование спецодежды продавцами и иными сотрудниками магазина; · Обеспечение бесперебойного и качественного обслуживания клиентов; · Прием на реализацию отдельных видов избыточной продукции центра общественного питания. Таким образом, затраты на оборудование торговой точки относятся на арендатора и не включены в финансовую модель данного проекта. Текущие накладные расходы в части расходов на связь и электроэнергию будут оплачиваться арендатором дополнительно к величине арендных платежей. Режим работы магазина будет устанавливаться арендатором по согласованию с руководством автовокзала. При этом обслуживание клиентов магазина должно быть организовано в течение всего времени работы станции технического обслуживания, магазина автомобильных запчастей и кафе, т.е. с 8.00 до 22.00 ежедневно без выходных дне и перерыва на обед. По усмотрению арендатора может быть организована круглосуточная работа магазина.
4.6. Организация зала ожидания рейсового пассажирского транспорта
В соответствии с предварительной договоренностью, помещение зала ожидания будет передано в аренду предприятию автомобильных пассажирских перевозок. Режим работы зала будет установлен в соответствии с расписанием движения маршрутного транспорта. Затраты по оборудованию зала, размещению там дополнительного инвентаря, а также текущие затраты, связанные с эксплуатацией зала осуществляются арендатором самостоятельно. Затраты на связь и электроэнергию возмещаются одновременно с уплатой арендных платежей.
4.7. План продаж
Эксплуатационный этап проекта начинается с февраля 2008 года. В соответствии с проведенным маркетинговым анализом и планом организации операционной деятельности по направлениям, запланированы следующие объемы реализации продукции и услуг: Таблица 4.8.
Таблица 4.8 Объемы реализации продукции и услуг предприятия
В финансовой модели проекта приняты следующие сроки выхода на максимальные объемы реализации: · По услугам гостиницы (стандартные номера) – 3 месяца; · По услугам гостиницы (номера «Люкс»), техническому обслуживанию, услугам шиномонтажа и услугам автомобильной мойки, продаже автомобильных запчастей, услугам кафе и ресторана – 2 месяца; · Аренда помещений магазина и зала ожидания – 1 месяц. По всем направлениям кроме услуг шиномонтажа и автомобильной мойки объем реализации равномерно распределен в течение года. По услугам шиномонтажа и мойки учтен фактор сезонности – падение продаж в зимние месяцы и увеличение продаж осенью и весной.
4.8. План операционных затрат
Существенным элементом текущих затрат предприятия являются расходы на оплату труда сотрудников. Кроме указанных в п.п.4.1–4.6 штатных единиц, будут наняты сотрудники аппарата управления и общехозяйственный персонал. Штатное расписание предприятия с указанием затрат на заработную плату и сроком введения штатной единицы представлено в таблице 4.9. Штатные единицы генерального директора и коммерческого директора действуют в течение всего срока реализации проекта. Главный бухгалтер, делопроизводитель, заведующий автосервисом, заведующий и товаровед центра общественного питания, заведующий гостиничного сервиса и специалисты службы безопасности принимаются на работу на завершающей стадии инвестиционного этапа проекта – декабрь 2007 года. Это необходимо для обеспечения подготовки помещений, оборудования и инвентаря к эксплуатации, обеспечения безопасности и сохранности товарно-материальных ценностей и найма рабочего персонала. Остальные сотрудники нанимаются с февраля 2008 года. Общая численность сотрудников предприятия составит 97 человек. В том числе управленческого персонала 6 человек, общехозяйственного обслуживающего персонала – 18 человек. Остальные сотрудники – производственный и обслуживающий персонал – 73 человека. Ежемесячный фонд оплаты труда без учета налоговых отчислений и инфляции составляет 598 тыс.руб. Расчет соответствующих отчислений по социальному страхованию и подоходному налогу приведен в разделе Финансовый план. Таблица 4.9 Штатное расписание предприятия
Динамика выплат по заработной плате представлена в таблице 4.10. Операционные затраты, эксплуатационного и производственного характера (условно-постоянные затраты) сформированы исходя из данных, представленных в таблицах 4.2, 4.4, 4.5, 4.7. Условно переменные затраты, связанные с объемами производства и оказания услуг сформированы с учетом объемов реализации (таблица 4.8) и следующих условий: · Средняя себестоимость закупки и доставки до предприятия товарно-материальных ценностей, предназначенных для реализации через магазин автомобильных запчастей, составляет 80% от цены реализации. Следует отметить, что это пессимистический вариант, т.к. торговые точки аналогичного профиля, размещенные по автомагистрали Тюмень-Тобольск, используют уровень торговой надбавки 30-45%; · Средняя себестоимость (с учетом транспортной составляющей) сырья, материалов и полуфабрикатов, используемых в производстве блюд, реализуемых через кафе, составляет 60% от цены реализации. Уровень надбавки, также является минимальным; · Средняя себестоимость (с учетом транспортной составляющей) сырья, материалов и полуфабрикатов, используемых в производстве блюд, реализуемых через ресторан, составляет 47,2% от цены реализации блюд; · На предприятии обеспечивается средняя величина запаса товаров, сырья и материалов на уровне месячной потребности (по скоропортящимся продуктам питания – с учетом сроков хранения).
Таблица 4.10 Динамика затрат на заработную плату
Текущие затраты на содержание аппарата управления включают в себя коммунальные расходы, расходы на электроэнергию и связь, приходящиеся непосредственно на помещения аппарат управления. Учитывая удаленность предприятия от города, где расположены контролирующие и разрешительные органы, регулирующие деятельность подобных предприятий, сметой расходов предусмотрена компенсация использования личного транспорта в служебных целях для Генерального директора и Коммерческого директора. Общехозяйственные затраты управленческого характера представлены в таблице 4.11.
Таблица 4.11 Управленческие затраты (без учета затрат на заработную плату)
Условно переменные затраты предприятия представлены в Таблице 4.12. Текущие условно постоянные затраты предприятия, включая затраты на содержание аппарата управления в течение эксплуатационного этапа проекта представлены в таблице 4.13.
Таблица 4.12 Расходы на ТМЦ для перепродажи, сырье и материалы (с учетом затрат на доставку)
Таблица 4.13 Текущие затраты предприятия на эксплуатационном этапе проекта
5. Инвестиционный план
Общая сумма затрат инвестиционного этапа проекта составляет 29,142 млн.руб. и включает в себя: · Затраты на строительство автовокзала – 25,910 млн.руб.; · Затраты на приобретение оборудования, мебели и иных товарно-материальных ценностей – 1,422 млн.руб.; · Затраты на формирование оборотного капитала для обеспечения запуска эксплуатационного этапа проекта – 1,810 млн.руб.. График затрат капитального характера, осуществляемых на инвестиционном этапе проекта, представлен в таблице 5.1.
Таблица 5.1 График затрат капитального характера (с учетом фактора инфляции)
В соответствии с расчетам, сумма капитальных затрат составит 27,3 млн.руб. При этом основная нагрузка приходится на февраль и март 2007 года, когда необходимо внести авансовый платеж за изготовление, поставку и монтаж металлоконструкций, являющихся каркасом здания, а так же произвести финансирование работ по закладке фундамента и подведению коммуникаций. На разработку проектно-сметной документации отведен минимальный период и указана лишь часть суммы, т.к. в настоящее время документация уже находится в разработке и 60% ее стоимости оплачена за счет собственных средств. Представленный график затрат, связанных со строительством здания согласован с подрядными организациями, в частности: · ООО «Жилье – XXI век» - в части затрат на фундамент, коммуникации, монтаж оборудования и отделку помещений; · ООО «Производственно-комплектовочное предприятие «Магнум» - в части изготовления, поставки и монтажа металлоконструкций. Сметы затрат на приобретение имущества по направлениям деятельности предприятия представлены в таблицах 5.2 – 5.5.
Таблица 5.2 Смета на приобретение имущества для гостиницы (в ценах декабря 2006г.)
Таблица 5.3 Смета затрат на приобретение оборудования автосервиса (в ценах декабря 2006г.)
Таблица 5.4 Смета затрат оборудование магазина (в ценах декабря 2006г.)
Таблица 5.5 Смета затрат на оборудование центра общественного питания (в ценах декабря 2006г.)
Суммы, указанные в сметах (таблицы 5.2-5.5), и суммы, указанные в графике (таблица 5.1) различаются на сумму прогнозируемой инфляции. Таким образом, в расчетах учтен рост цен на оборудование и мебель, и инфляционный риск проекта в этой части можно считать учетным. Кроме указанных затрат, предприятие также закупит мебель и офисную технику для кабинетов коммерческого директора, бухгалтерии и приемной. Соответствующие затраты приведены в таблице 5.6.
Таблица 5.6 Затраты на мебель и технику для аппарата управления (в ценах декабря 2006г.)
Финансирование инвестиционного проекта будет произведено за счет привлеченных ресурсов со следующими параметрами: · Вид привлеченных ресурсов – кредит коммерческого банка; · Тип – кредитная линия с установленным лимитом кредитования; · Размер лимита – 30 млн.руб.; · Срок предоставления кредитной линии – 48 месяцев (4 года); · Момент открытия кредитной линии – 01.02.2007г.; · Стоимость привлечения – 14% годовых; · Отсрочка первой выплаты процентов по кредиту – 12 месяцев. В соответствии с указанными параметрами, график привлечения ресурсов, возврата основного долга и начисленных процентов (доход банка) имеет следующий вид: таблица 5.7. Таблица 5.7 Расчеты по привлеченным кредитным ресурсам
Таблица 5.7 (продолжение)
Представленный в таблице 5.7 график расчетов основан на следующих предпосылках: · Финансовые ресурсы привлекаются в пределах установленного лимита в соответствии с возникающими потребностями. Это призвано с одной стороны минимизировать расходы на оплату процентов и, с другой стороны, минимизировать риски банка; · Основной долг по кредиту погашается по мере возникновения соответствующих возможностей (положительная разница между свободными денежными средствами на конец периода и расчетной потребностью следующего периода); · Предприятие поддерживает постоянно остаток свободных денежных средств примерно в сумме 200 тыс.руб. для финансирования крупных непредвиденных расходов. Суммарные затраты на обслуживание привлеченных кредитных ресурсов составят 9,5 млн.руб.
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
6.1. Базовые условия расчета финансовой модели проекта
При расчете финансовых потоков приняты следующие базовые условия: · Расчетный период – 84 месяца (01.02.2007 – 01.02.2014); · Система учета – FIFO; · Валюта расчета – рубли РФ; · Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 2007 год – 11%, тенденция снижения ставки – 5% от значения ставки 2007 г. в год; · Инфляция на 2007 год – 9%, тенденция снижения инфляции – 4% от значения ставки 2007 г. в год; · Оплата текущих расходов – по факту; · Поступление средств за оказание услуг, продажу товаров, передачу площадей в аренду – в момент реализации; · Доля выплат, финансируемых за счет поступлений текущего месяца – 75%; · Страховой запас по товарам, сырью и материалам – 100% от потребности следующего периода.
6.2. Налогообложение деятельности предприятия
ООО «А-Я» находится на общей системе налогообложения и на момент начала реализации проекта налоговых льгот не имеет. В расчетах не учтена возможность снижения налоговой нагрузки на предприятие в соответствии с прогнозами изменения налогового законодательства РФ, а также возможность получения налоговых льгот. Предприятие является плательщиком следующих видов налогов и обязательных платежей: · Налог на прибыль предприятий и организаций – 24% от прибыли; · НДС – 18% от величины добавленной стоимости; · Налог на имущество предприятий – 2% от остаточной стоимости имущества; · Единый социальный налог – 26% от начисленной заработной платы. Также в расчетах учтено, что предприятие является налоговым агентом по перечислению в бюджет платежей по налогу на доходы физических лиц – 13% от дохода сотрудников предприятия. План платежей по налогам и обязательным сборам приведен в таблице 6.1.
Таблица 6.1 Налоговые платежи предприятия
6.3. Агрегированные показатели финансового плана
Оценка экономической эффективности проекта проведена на основе сформированного финансового плана деятельности предприятия на период 01.02.2007г. – 01.02.2014г., который включает в себя. 1. Прогноз отчета о прибылях и убытках предприятия. В Приложении 1 прогноз представлен в разрезе по месяцам в течение всего срока реализации проекта. В укрупненном варианте он имеет следующий вид: Таблица 6.2. 2. Прогноз показателей баланса предприятия. В Приложении 2 прогноз представлен в развернутом виде. В укрупненном варианте он имеет следующий вид: Таблица 6.3. 3. Прогноз показателей денежного потока (КЭШ-ФЛО). В Приложении 3 прогноз представлен в разрезе по месяцам в течение всего срока реализации проекта. В укрупненном варианте он имеет следующий вид: Таблица 6.4. При формировании прогноза финансового плана проекта было учтено, что предприятие на конец каждого периода должно иметь остаток свободных денежных средств в кассе и на счетах в банке в размере не менее 0,2 млн.руб. для финансирования непредвиденных расходов либо закупки дополнительных ТМЦ. Таблица 6.2 Прогноз отчета о прибылях и убытках
Динамика прибыли предприятия представлена на рисунке 6.1. В начале эксплуатационной стадии проекта в феврале 2008 года отрицательный финансовый результат достигает суммы 3,4 млн.руб. В течение 7 месяцев предприятие выходит на прибыльную работу. Колебания графика в период 09.08 – 01.14гг. отражают сезонность.
Рис.6.1. Динамика чистой прибыли предприятия. Таблица 6.3 Прогноз отчета о прибылях и убытках
Динамика валюты баланса предприятия представлена на рисунке 6.2. Первоначальное формирование внеоборотного и оборотного капитала происходит за счет привлечения кредитных ресурсов. В дальнейшем происходит снижение валюты баланса при гашении кредитных обязательств. С 02.2011 года – рост за счет собственных средств.
Рис.6.2. Динамика валюты баланса предприятия. Таблица 6.4 Прогноз отчета о прибылях и убытках
Одним из основных показателей эффективности инвестиционного проекта является чистый приведенный доход (NPV), который характеризует величину приведенного денежного потока, генерируемого проектом с учетом действия фактора инфляции: Рис.6.3.
Рис.6.3. Динамика показателя NPV проекта. 7. РИСКИ И РЕЗЕРВЫ УСТОЙЧИВОСТИ ПРОЕКТА
Интегрированные показатели экономической эффективности проекта приведены в соответствующем разделе Резюме. В рамках принятой методики расчета проведен анализ чувствительности проекта по следующим показателям: · Уровень инфляции; · Объем сбыта; · Общие издержки; · Зарплата персонала; · Ставка по кредиту. При анализе чувствительности по критерию чистого приведенного дохода с изменением указанных параметров от -15% до +15% (Рис.7.1.), чистый приведенный доход сохранил положительное значение во всех случаях кроме параметра «цена сбыта». Положительное значение NPV приближается к нулю при снижении цен на 12%. Учитывая принцип ценообразования, принятый в данном расчете (минимальный уровень цен, сложившийся на рынке), это характеризует запас конкурентоспособности по цене как высокий. В целом можно говорить о высоком запасе устойчивости проекта при изменении рыночной ситуации по указанным параметрам.
При разработке финансовой модели проекта было допущено, что основными рисками реализации проекта являются: · Невыход на плановые объемы реализации услуг и продукции; · Снижение уровня торговой надбавки вследствие изменения конъюнктуры рынка; · Строительство в непосредственной близости аналогичного комплекса; · Увеличение инвестиционных затрат; · Несоблюдение сроков введения в эксплуатацию торгового комплекса; Для того чтобы данные риски учесть и оценить реальный уровень устойчивости и эффективности инвестиционного проекта, в модель расчета были включены следующие условия: 1. Плановый объем розничного товарооборота принят на пессимистическом уровне, т.е. без учета прогноза увеличения транспортного потока по магистрали Тюмень-Тобольск на участке пос. Каскара. По экспертным оценкам, в связи увеличением деловой активности предприятий северных районов Юга Тюменской области, грузопоток возрастет в период 2007-2010 гг. на 47%, пассажиропоток возрастет на 31%. Соответственно, можно рассчитывать на реальный рост спроса на услуги автовокзала. 2. В плановых объемах выручки по услугам СТО и магазина автомобильных запчастей не учтен сезонный рост спроса в период май-сентябрь в связи с увеличением транзитного потока в сезон отпусков. 3. Торговая наценка по услугам центра общественного питания взята на минимальном уровне в сравнении с предприятиями общественного питания, расположенными в пределах 30-и километровой зоны от поселка Каскара. Учитывая более высокий уровень обслуживания, можно рассчитывать на более высокий уровень цен, который будет установлен на практике. 4. На стимулирование сбыта заложен существенный бюджет. 5. Кроме того, как было указано выше, 1-й этап реализации проекта уже начат в ноябре 2006 года (закладка фундамента и разработка проектно-сметной документации), что существенно сокращает реальные сроки введения объекта в эксплуатацию по сравнению с расчетными, т.е., создает запас устойчивости проекта по временному фактору. Учитывая перечисленные особенности модели расчета проекта, можно заключить, что в данном бизнес-плане приведен пессимистический вариант реализации проекта, не учитывающий благоприятную экономическую конъюнктуру для осуществления подобных проектов. Кроме того, расчет экономической эффективности проекта содержит резервы на непредвиденные потери и расходы, что указано в сметах текущих затрат. Таким образом, проект имеет как высокие показатели экономической эффективности, так и высокий уровень устойчивости по отношению к изменениям факторов внешней среды. ПРИЛОЖЕНИЕ 1 пРОГНОЗ ОТЧЕТА О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 пРОГНОЗ БАЛАНСА ПРЕДПРИЯТИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 пРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (КЭШ-ФЛО)
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 (продолжение)
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 финансовые показатели проекта
|
|
Рис.7.1. Анализ чувствительности проекта по NPV. 
|
|
